Меняем способ управления многоквартирным домом. Тема ТСЖ не выходит из поля зрения нашей газеты с момента появления в российском законодательстве этой организационно- правовой формы, объединяющей собственников жилых помещений многоквартирного дом. Сегодня речь пойдет о том, как жильцам, создавшим ТСЖ, избавиться от нерадивой управляющей компании и выиграть возможный спор с ней.
Может ли управляющая компания расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД? Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать вывод, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по. Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора.
Еще одно основание для расторжения договора управления по инициативе управляющей организации – это существенное изменение условий, которое прямо противоречит. 162 ЖК РФ изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Прекращение договора управления многоквартирным домом. Подобное правило о порядке расторжения договора предусмотрено в п. 162 ЖК РФ при существенном нарушении договора со стороны управляющей организации. Прекращение договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей организации. ЖК РФ установлена презумпция, в соот-ветствии с которой расторжение договора управления многоквартирным домом осу-ществляются в порядке.
Если способ управления не выбран, управляющую компанию на конкурсной основе определяет муниципалитет. У каждой из названных форм управления свои особенности. Решение о создании ТСЖ принимают собственники помещений на общем собрании большинством (более чем 5. При выборе способа управления договоры по обслуживанию дома заключает правление ТСЖ от имени жильцов. Правление распоряжается их денежными средствами, контролирует качество предоставляемых жилищно- коммунальных услуг, получает за них платежи и осуществляет расчеты.
Так, товарищество ведет бухгалтерский учет и сдает в налоговые органы бухгалтерскую отчетность. Кроме того, ТСЖ обязано раз в год утверждать на общем собрании членов товарищества сметы доходов и расходов на год, а также отчет об исполнении этих смет. Следовательно, может понадобиться бухгалтер. Важно и то, что заключение от имени жильцов договоров по обслуживанию дома с управляющей компанией требует специальных юридических знаний.
Если жильцы многоквартирного дома отдали его в управление такой компании, именно она осуществляет все действия, связанные с организацией обслуживания дома, контролем качества услуг (работ), распоряжением денежными средствами жильцов, отвечая перед собственниками помещений. И сложно сказать, что лучше: активное участие в управлении посредством ТСЖ, когда жильцам предоставлены широкие возможности непосредственно влиять на обустройство дома и качество получаемых услуг, или пассивное, когда жильцы не обременены коммунальными заботами и в минимальной степени вовлечены в процесс принятия управленческих решений.
Руководствуясь им, управляющая компания по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, а также вести иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Именно такой точки зрения до недавнего времени придерживались арбитражные суды. Президиум ВАС РФ в постановлении от 1. Подобное расторжение возможно лишь по основаниям, установленным в п.
ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон. ЖК РФ жильцы вправе решением общего собрания собственников помещений изменить способ управлениям своим домом и на этом основании в одностороннем порядке расторгнуть договор с управляющей компанией, отобранной по результатам открытого конкурса, который проводится органом местного самоуправления в случае, когда жильцами не выбран способ управления (п. Аналогичным образом жильцы могут в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая компания не выполняет условий данного договора (п. То есть право на подобный отказ возникает у жильцов лишь при условии неисполнения (ненадлежащего исполнения) управляющей компанией принятого на себя обязательства.
По мнению суда, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способом управления домом конкретную управляющую компанию, домовладельцы лишаются возможности сменить этот способ и саму управляющую компанию иначе как по суду и только при подтверждении нарушений с ее стороны. То есть ВАС РФ подтвердил, что договор управления многоквартирным домом можно расторгнуть в порядке, установленном гражданским законодательством, которое предусматривает односторонний отказ заказчика от исполнения всякого договора подряда при заказе работ для бытовых нужд (ст. ГК РФ) и от исполнения договора на оказание услуг (ст. Наиболее распространенные — завышенные тарифы и ненадлежащее оказание услуг.
В эту статью закладывается прибыль управляющих компаний, поскольку в отличие от ТСЖ они являются коммерческими организациями и не могут работать себе в убыток. Обычно именно эта статья не устраивает жильцов.
Но примеров, когда средства собственников. Так, минимальная температура в жилых помещениях не должна быть ниже +1.
Цельсию, в угловых комнатах — не ниже +2. Цельсию. Отклонение температуры воздуха в жилом помещении не допускается.
За каждый час отклонения размер ежемесячной платы за отопление должен быть снижен на 0,1. Правилам). Но сделать это не всегда просто. Без этой отметки факт непредоставления услуг нельзя считать признанным управляющей компанией.
Если сотруднику аварийно- диспетчерской службы неизвестны причины сбоя в предоставлении коммунальных услуг, потребуется составить акт (раздел VIII действующих Правил). Но, как показывает практика, управляющие компании не спешат передавать бразды правления ТСЖ: отказываются отдавать техническую документацию на дом, обжалуют решения общего собрания собственников помещений, не возвращают остатки денег, собранных на капитальный ремонт дома.
Как правило, это требование нарушается. Управляющая компания, от услуг которой отказались собственники помещений многоквартирного дома, не реагировала на требования ТСЖ и не передавала документацию на дом и придомовую крышную котельную. Это послужило основанием для предъявления иска. ГК РФ, суды сделали вывод о расторжении договора на управление домом и обязанности управляющей компании в силу ч.
ЖК РФ передать всю техническую документацию на дом. Например, одна управляющая компания указала в кассационной жалобе, что документация на дом является ее собственностью и не имеет отношения к ТСЖ (постановление ФАС Уральского округа от 0. Суд отклонил этот довод как несостоятельный. С созывом и проведением общего собрания, оформлением результатов голосования сопряжено немало тонкостей. Любое нарушение может стать поводом для управляющей компании, к которой ТСЖ подает иск об обязании передать документацию на дом, оспорить в суде решение собственников (постановление ФАС Московского округа от 0. ЖК РФ). - несоответствие формы бюллетеней для заочного голосования требованиям ст.
ЖК РФ. - несоответствие поставленных на голосование вопросов вопросам повестки дня общего собрания. К возможности подобной оценки суды относятся неоднозначно. Решение общего собрания собственников может быть оспорено только в рамках отдельного искового производства и только по иску одного из собственников в соответствии с п. ЖК РФ (постановления ФАС Восточно- Сибирского округа от 1.
Возможна судебная оценка юридической силы решений общего собрания собственников для установления их действительной воли по вопросам, связанным с управлением жилым домом (постановления ФАС Северо- Западного округа от 2. Инструкции о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно- сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий МДС 1. Инструкция). Межремонтные сроки и объемы ремонтов устанавливаются исходя из технического состояния и конструктивных особенностей объектов. Основным документом, характеризующим техническое состояние здания и отражающим необходимость капремонта, является технический паспорт (п. Ежемесячные платежи собственников помещений за такой ремонт формируются на основании сметы на проведение работ: сумма по смете делится на общую площадь жилых и нежилых помещений и на количество месяцев, в течение которых будет оплачиваться стоимость ремонтных работ. Средства на ремонт, аккумулируемые на счете ТСЖ или управляющей компании, собственники помещений в многоквартирном доме вносят на ежемесячной основе.
Учитывая, что в среднем капремонт такого дома осуществляется раз в десять лет, при смене способа управления часто возникает спор о судьбе этих средств. В случае несвоевременного возврата неизрасходованного остатка на сумму остатка начисляются штрафные проценты по ст.
Управляющая компания за полгода собрала на капремонт с собственников помещений в многоквартирных домах около 1 млн. Остаток неизрасходованных средств (примерно 6.
Судьи посчитали, что правовых оснований для удержания названной суммы у бывшей управляющей компании нет, поскольку ее полномочия в отношении спорных многоквартирных домов прекращены. Суд признал наличие неосновательного обогащения у бывшей управляющей компании и обязал ее перечислить вновь избранной управляющей организации сумму, накопленную на капремонт, с учетом набежавших процентов.
Вместо того чтобы оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме собственными силами, ТСЖ может привлечь управляющую компанию (п. В этом случае ТСЖ будет контролировать выполнение управляющей компанией обязательств по договору на управление многоквартирным домом, в том числе оказание услуг и (или) выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в доме. Для контроля за использованием собираемых средств имеет смысл из числа собственников помещений сформировать счетно- ревизионную комиссию либо привлечь на договорной основе профессионального бухгалтера. Такой контроль позволит исключить злоупотребления со стороны руководства ТСЖ (правления и председателя правления) и добиться существенной экономии за счет умелого управления финансами.
На этапе выбора способа управления домом, на этапе заключения договора с управляющей компанией, а также в случае возникновения споров с прежним субъектом управления обращайтесь к юристам. От того, насколько грамотно составлен договор на управление многоквартирным домом, напрямую зависит добросовестность управляющей компании и спокойствие жильцов.
Расторжение договора управления по инициативе управляющей компаниейисполнительный директор Ассоциации управляющих организаций «Комфортный дом». Есть дома, управление которыми не приносит ожидаемых результатов: уровень собираемости платежей низкий, собственники неактивны, и, как следствие, невозможно принимать принципиальные решения, связанные с содержанием дома.
Эти и другие причины заставляют управляющие организации искать способы одностороннего расторжения договора управления МКД. Такое правило установлено ч. Федерального закона от 2. Эта позиция нашла подтверждение в постановлении Президиума ВАС РФ от 1. С другой стороны, именно ЖК РФ устанавливает, что порядок изменения и расторжения договора управления управляющей компанией регулируется положениями ГК РФ. Таким образом, с учетом специфики договора управления по совокупности норм жилищного и гражданского законодательства возможно лишь несколько вариантов одностороннего отказа УО от исполнения договора.
Прежде чем рассмотреть каждый из них, необходимо уточнить специфику взаимоотношений со второй стороной договора в зависимости от способа управления (см. Застройщик может заключить договор управления МКД с УО до того, как орган местного самоуправления проведет открытый конкурс по отбору УО. Срок такого договора не может превышать трех месяцев. После отбора УО на открытом конкурсе собственники помещений в МКД обязаны заключить с ней договор управления в обязательном порядке.
Однако на практике зачастую происходит иначе: орган местного самоуправления знает, что МКД управляется УО застройщика, пишет в своих отчетах, что способ управления реализуется, и конкурс не объявляет. Это нарушение специальной нормы ЖК РФ.
Бороться с этим пытаются жилищные инспекции и ФАС России, но пока судебная практика очень противоречива. Сложности возникают при расторжении договора управления с множественностью лиц на стороне собственников помещений в МКД. По соглашению сторон. Возможность расторжения договора управления МКД не в одностроннем порядке, а по соглашению сторон предусмотрена п. ГК РФ. В соответствии с п. ГК РФ соглашение заключается в той же форме, что и договор, и должно быть подписано с теми же лицами. Таким образом, для подписания соглашения УО может воспользоваться правом на созыв общего собрания собственников помещений в МКД (ч.
Если общее собрание примет нужное решение, необходимо подписать соглашение с собственниками помещений в МКД, обладающими более чем 5. Процедуру подписания соглашения можно упростить, если у председателя совета дома есть доверенность на заключение договора, изменений и соглашений к нему.
Важно! Возможность одностороннего отказа от договора управления законодательно предоставлена только собственникам помещений в МКД. Причина: УО не выполняет его условий. Если исполнение обязательств связано с осуществлением предпринимательской деятельности только одной из сторон договора, для нее не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств (п. ГК РФ). Основания отказа от исполнения договора для собственников предусмотрены ч. В судебном порядке. Управляющая организация может обратиться в суд с требованием о расторжении договора управления МКД в одностороннем порядке: при существенном нарушении договора другой стороной (подп. ГК РФ); при существенном изменении обстоятельств (п.
ГК РФ); в иных случаях, предусмотренных договором (подп. ГК РФ). В этом случае обязательно соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. Инициатор расторжения договора должен направить уведомление второй стороне. Срок получения ответа на уведомление может быть установлен договором управления либо указан в тексте уведомления. Если такой срок не установлен, то он составляет 3. Инициатор расторжения договора управления МКД заявляет требование в суд только тогда, когда не получает ответа в предложенный (или установленный) срок либо получает отказ.
В суде придется представить доказательства того, что были предприняты все необходимые меры по урегулированию спора: предъявить переписку, претензии, уведомления и т. На такой порядок ссылаются суды высшей инстанции. Пленума ВС РФ . При существенном нарушении условий договора. Неплатежи могут рассматриваться как существенное нарушение договора управления МКД и быть поводом для расторжения договора управления МКД по инициативе управляющей компанией в одностороннем порядке. Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Чтобы управлять МКД, УО необходима лицензия на осуществление предпринимательской деятельности в этой сфере. Предпринимательская деятельность направлена на систематическое получение прибыли от выполнения работ или оказания услуг — это определено п. Таким образом, УО при заключении договора управления должна ставить целью организацию выполнения договора таким образом, чтобы обеспечить как минимум безубыточный баланс. Но наличие убытков не является достаточным основанием для расторжения договора управления МКД по инициативе управляющей компании. Основания — это определенные действия (или бездействие) собственников, которые повлекли убытки.
Например, систематические или длительные неплатежи. Неполное внесение или невнесение собственниками платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которое привело к невозможности для УО исполнять обязанности по оплате работ и услуг специализированных и подрядных организаций, вовремя и в полном объеме рассчитываться с поставщиками коммунальных ресурсов, может быть рассмотрено в качестве основания для одностороннего расторжения договора. Релевантной судебной практики по аналогичным делам мало, что объясняется, скорее всего, сложностью сбора необходимых суду доказательств. При существенном изменении обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Одна из распространенных ситуаций подобного рода — переход МКД в аварийное состояние. Однако, обращаясь в суд в таких случаях, необходимо доказать: факт признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; отсутствие связи между аварийным состоянием МКД и действиями или бездействием УО. Порядок признания МКД аварийным и подлежащим сносу утвержден постановлением Правительства РФ от 2.
Такое решение можно использовать, чтобы перейти к конструктивному обсуждению с собственниками новых положений договора управления. Пример. Постановление ФАС Поволжского округа от 0. Соответственно, они не исполняли принятые по договору обязательства. По мнению истца, дальнейшее управление данным домом в связи с его аварийным состоянием без принятия соответствующих решений собственниками было небезопасным. Суд отказал в расторжении договора, посчитав, что аварийность дома сама по себе не снимает с истца по делу обязанностей по содержанию дома и не является основанием, свидетельствующим о существенном изменении обстоятельств, которое влечет расторжение договора. В постановлении отмечено, что признание дома аварийным возлагает на собственников принятие дополнительных мер по его сохранению, но не влечет автоматическое прекращение договора управления, так как в доме продолжают проживать собственники, которым должны оказываться соответствующие услуги.
При иных основаниях для расторжения договора, предусмотренных договором. Ни Жилищный, ни Гражданский кодекс не содержит иных оснований для расторжения договора управления МКД по инициативе управляющей компании. Более того, ЖК РФ не относит порядок изменения или расторжения договора управления к его существенным условиям. С учетом специфики правового режима договора управления Минстроем России подготовлены и утверждены приказом от 3. Как правило, положения договоров дублируют нормы ЖК РФ и ГК РФ.
Однако именно подробное описание особенностей процедуры расторжения договора управления могло бы снять спорные моменты при рассмотрении вопроса в суде. Так, договор можно дополнить следующими положениями: описанием процедуры уведомления сторон о намерении изменить или расторгнуть договор. Например, каким образом стороны обмениваются уведомлениями: достаточно ли доски объявлений либо каждый должен получить письмо с уведомлением о вручении, в какие сроки вторая сторона должна дать ответ и т. Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Именно поэтому важно соблюсти и содержательные, и формальные процедуры. Таким образом, законодательно предусмотрено несколько вариантов расторжения договора управления по инициативе УО. Чтобы процедура прошла максимально безболезненно для обеих сторон договора, стоит предварительно описать ее максимально подробно в договоре управления.
Таблица Как оформляется договор управления МКД в зависимости от способа управления МКДНа заметку. Прокуратура: расторжение договора управления МКД по инициативе управляющей компании в одностроннем порядке незаконно. Глазовская межрайонная прокуратура провела проверку исполнения требований жилищного законодательства в деятельности УО в связи с ее односторонним отказом от управления МКД.
Между УО и собственниками заключены договоры управления, срок действия которых на момент проверки не истек. В ноябре 2. 01. 4 года УО направила в адрес собственников и поставщиков коммунальных ресурсов уведомления о расторжении в одностороннем порядке договора управления МКД. Жилищным законодательством не предусмотрено право одностороннего отказа УО от договора управления. Выявленные нарушения ущемляют права собственников и нанимателей жилых помещений в МКД на благоприятные и безопасные условия проживания, надлежащее содержание общего имущества и могут явиться причиной прекращения поставки коммунальных ресурсов потребителям. По результатам проверочных мероприятий прокуратурой в адрес УО внесено представление об устранении нарушений жилищного законодательства.